부동산 임대 건물 양도시 부가가치세 과세표준

폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 하여 실제 거래금액을 부가가치세 과세표준으로 함

[회신] 귀 서면질의의 경우 기존해석사례(서삼46015-11331, 2003.08.20)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다. ○ 서삼46015-11331, 2003.08.20 부동산임대업을 영위하던 사업자가 임대사업에 공하던 건물에 대한 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금은 받고 잔금을 수령하지 아니한 상태에서 폐업한 경우에는 그 폐업일에 당해 재화를 공급한 것으로 보아 실제 거래금액을 부가가치세 과세표준으로 하는 것임 1. 사실관계 ○ 본인은 ’87년부터 부동산임대업을 영위하다가 오피스텔 시행사에게 토지와 건물을 양도하기로 함 - 계약조건에 따라 잔금 약정일 45일전에 모든 임대차 관계를 본인이 정리하기로 하며 잔금일 현재 건물 모두 공실 상태로 양도하기로 함 - 시행사는 오피스텔 신축을 위해 위 건물을 철거 후 개발 예정이며 부동산 이전 등기를 받은 즉시 자산신탁회사에 부동산 신축개발 목 적으로 신탁을 원인으로 하여 같은 날짜에 자산신탁회사에 소유권 이전 등기 함 - 소유권 이전 당시 건물을 공실 상태로 하여 이전하며 당일을 폐업일로 하여 부동산 임대업을 폐업신고함 2. 질의내용 ○ 부동산 임대업에 사용하던 건물을 양수인이 철거하는 조건으로 양도하는 경우 폐업시 잔존 재화로 과세하는 것인지 여부 3. 관련법령 ○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다. ② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】 ⑥ 사업자가 폐업할 때 자기생산ㆍ취득재화 중 남아 있는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제8조제1항 단서에 따라 사업 개시일 이전에 사업자등록을 신청한 자가 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우에도 또한 같다. ○ 부가가치세법 29조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과 세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다 . ③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액 2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. ○ 부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】 ⑨ 제1항부터 제8항까지의 규정에도 불구하고 사업자가 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다. ○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2015.2.3, 2016.8.31> 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 ○ 재정경제부 소비세제과-136, 2003.11.04. 부동산임대업을 영위하던 사업자가 임대사업에 공하던 건물을 매각하는 계약을 체결하여 계약금과 중도금을 받고 잔금을 받지 않는 상태에서 폐업한 경우 당해 건물의 공급시기는 부가가치세법 시행령 제21조 제1항 단서 규정에 의하여 그 폐업일로 보는 것임. ○ 서삼46015-11331, 2003.08.20 부동산임대업을 영위하던 사업자가 임대사업에 공하던 건물에 대한 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금은 받고 잔금을 수령하지 아니한 상태에서 폐업한 경우에는 그 폐업일에 당해 재화를 공급한 것으로 보아 실제 거래금액을 부가가치세 과세표준으로 하는 것임